¡Invierte en un piso en Budapest!

¡Los datos económicos favorecen a Budapest!

Invertir en bienes raíces o mudarse a Budapest presenta importantes ventajas económicas para los extranjeros. Hungría ha mostrado un crecimiento económico sólido, con un PIB que aumentó de 130 mil millones de dólares en 2008 a más de 213 mil millones de dólares en 2023, con una tasa de crecimiento anual promedio de alrededor del 3-4%. En particular, el crecimiento del PIB repuntó al 7,1% en 2021 después de la pandemia.

El mercado inmobiliario de Budapest

Aumento de precios: Durante los últimos cinco años, los precios de las propiedades en Budapest han aumentado entre un 8% y un 12% anual. En 2023, el precio medio por metro cuadrado alcanzó los 2.700 euros, frente a los 1.800 euros de 2018.
Alta demanda: factores como la inversión extranjera, las bajas tasas de interés y los incentivos gubernamentales han impulsado la demanda, lo que generó más de 25 000 transacciones en 2022.
Rendimiento de los alquileres: con un promedio de alrededor del 5%, estos rendimientos siguen siendo atractivos para los inversores.
Nuevos desarrollos: Se completaron alrededor de 5000 nuevas unidades en 2023, lo que refleja el desarrollo continuo.
Políticas gubernamentales: medidas de apoyo como subsidios y condiciones hipotecarias favorables han sostenido el crecimiento del mercado.
El segmento inmobiliario de ubicación privilegiada ha experimentado un crecimiento particularmente fuerte, con propiedades de alta gama en el centro de Budapest revalorizándose a una tasa anual del 10 % o más.
De cara al futuro, los analistas proyectan que el mercado inmobiliario de Budapest seguirá creciendo, aunque a un ritmo potencialmente más lento, con aumentos de precios anuales esperados de alrededor del 5% al 7% en los próximos años.

Gráfico: Índice de precios fijos de Budapest 2007 - 2</em >>p>

Tendencias en 2024

Precios inmobiliarios: El precio medio por metro cuadrado en Budapest ha aumentado hasta aproximadamente 2.850 € desde 2.700 € a principios de 2023. Esto representa una tasa de crecimiento anual media de alrededor del 5,5 % durante el primer semestre de el año.
Volumen de transacciones: se registraron más de 13 000 transacciones en el primer semestre de 2024.
Rendimiento del alquiler: se mantiene estable en 5,1%.
Nuevos desarrollos: se completaron 2700 nuevas unidades, frente a 2500 en el mismo período del año pasado.
Inversión extranjera: Los compradores internacionales representaron el 20 % de las nuevas adquisiciones.
Segmento de lujo: los precios de las propiedades de alta gama crecieron un 8 %.
Variaciones por distrito: las áreas centrales experimentaron un aumento de precios del 7 % y los distritos exteriores, del 3 al 4 %.

Análisis de los precios de las propiedades premium en Budapest (2019-2024)

Descripción general: El distrito 5 es famoso por sus propiedades de lujo y lugares emblemáticos como el río Danubio y el edificio del Parlamento.
Tendencias de precios:

2019-2020: Los precios aumentaron de 1.200.000 HUF - 1.500.000 HUF a 1.300.000 HUF - 1.600.000 HUF por metro cuadrado.
2021: Nuevo aumento a 1.400.000 HUF - 1.700.000 HUF por metro cuadrado.
2022: Los precios alcanzaron entre 1.500.000 y 1.800.000 HUF por metro cuadrado.
2023-2024: Estabilizado entre 1.600.000 y 1.900.000 HUF, con el rango actual entre 1.700.000 y 2.000.000 HUF por metro cuadrado.

Influencias clave:

Ubicación: Posición central y proximidad a lugares emblemáticos.
Condiciones económicas: La inflación y las tasas de interés impactan las tendencias futuras.
Interés internacional: Demanda constante de inversores extranjeros.
Efectos de la pandemia: Impacto mínimo a largo plazo en los precios de las propiedades.

Proyecciones futuras: se espera que los precios crezcan de manera constante, aunque las incertidumbres económicas pueden afectar la tasa de crecimiento.

Datos económicos clave

Para analizar la apreciación neta real de los precios inmobiliarios de Budapest durante los últimos cinco años en términos de USD y EUR, debemos considerar los siguientes factores:

Tendencias de los precios inmobiliarios en Budapest (2018-2023):
- En general, Budapest ha experimentado un aumento notable en los precios de las propiedades en los últimos cinco años. Los datos de varios informes inmobiliarios indican que los precios de las propiedades han aumentado significativamente, con un aumento promedio anual de alrededor del 8% al 12%.
Tipos de cambio de moneda:
- Fluctuaciones del EUR/USD: los tipos de cambio entre el florín húngaro (HUF) y las principales monedas como el euro (EUR) y el dólar estadounidense (USD) han fluctuado a lo largo de estos años, lo que afecta el valor nominal. de los precios inmobiliarios en moneda extranjera.
- Por ejemplo:
  - 2018: 1 EUR ≈ 320 HUF, 1 USD ≈ 270 HUF
  - 2023: 1 EUR ≈ 390 HUF, 1 USD ≈ 355 HUF
Conversión a USD y EUR:
- Para evaluar la apreciación neta real, las tendencias de los precios inmobiliarios en HUF deben convertirse a EUR y USD para cada año, teniendo en cuenta las variaciones del tipo de cambio.
- Ejemplo de cálculo:
  - Precio medio de la propiedad en 2018: 500 000 HUF/m²
  - Precio medio de la propiedad en 2023: 750 000 HUF/m²
  Conversión a EUR y USD:
  - 2018:
    - EUR: 500.000 HUF / 320 = 1.562,50 €/m²
    - USD: 500.000 HUF / 270 = 1.851,85 $/m²
  - 2023:
    - EUR: 750.000 HUF / 390 = 1.923,08 €/m²
    - USD: 750 000 HUF / 355 = 2113,28 $/m²
Análisis de la apreciación neta real:
- Basado en EUR:
  - De 1.562,50 €/m² en 2018 a 1.923,08 €/m² en 2023.
  - Incremento: (1.923,08€ - 1.562,50€) / 1.562,50€ ≈ 23,1%
- Basado en USD:
  - De $1.851,85/m² en 2018 a $2.113,28/m² en 2023.
  - Aumento: ($2113,28 - $1851,85) / $1851,85 ≈ 14,1%
Estos aumentos indican una apreciación nominal. Sin embargo, para determinar la apreciación neta real, debemos ajustar la inflación y otros factores económicos.
Ajuste por inflación:
- Tasas de inflación húngara: si las tasas de inflación son altas, podrían compensar algunas de las ganancias nominales. Por ejemplo, si la inflación rondara el 2-3% anual en promedio, la apreciación real sería algo menor que los aumentos nominales.
Conclusión:
- En EUR: la apreciación neta real de los precios inmobiliarios en Budapest muestra un claro aumento de alrededor del 23,1% en cinco años, lo que sugiere un crecimiento significativo del valor cuando se mide en euros.
- En USD: la apreciación neta real es aproximadamente del 14,1% durante el mismo período, lo que indica un fuerte crecimiento también en términos de USD.

Este análisis demuestra que los precios de las propiedades en Budapest se han apreciado tanto en EUR como en USD durante los últimos cinco años, con una apreciación mayor cuando se miden en EUR. Si bien los aumentos nominales son sustanciales, la apreciación neta real necesitaría tener en cuenta la inflación y otras condiciones económicas para proporcionar un panorama completo.

Cálculo del impuesto sobre la renta personal sobre las ventas de bienes inmuebles en Hungría:

Tasa impositiva y período de tenencia:

En Hungría, la tasa impositiva sobre las ganancias de capital es del 15%. Sin embargo, el monto de la ganancia de capital que se considera sujeto a impuestos depende del período de tenencia de la propiedad.

Cálculo de la renta imponible:

Ingresos: normalmente incluye el precio de venta, el valor de cualquier propiedad intercambiada y los intereses pagados por el comprador.
Costos: los costos deducibles incluyen gastos documentados relacionados con la adquisición y el mantenimiento de la propiedad, como el precio de compra, tarifas de transacción (por ejemplo, impuesto de timbre, honorarios legales) y costos de mejoras. Estos deben estar respaldados por recibos o facturas.

Reducción basada en el período de tenencia:

El porcentaje de la ganancia que se considera sujeto a impuestos depende del número de años que se tuvo la propiedad antes de la venta.

No hay ingresos sujetos a impuestos después de cinco años:

Si la propiedad se vende después de haberla conservado durante cinco años o más a partir de la fecha de adquisición, no se genera ingreso imponible. Por lo tanto, la ganancia de dicha venta está exenta de impuestos.

Ejemplo de cálculo: